«Городская агломерация — сложная многокомпонентная динамическая система»: интервью Михаила Голубева изданию «Эксперт Северо-Запад»

Городская агломерация с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями становится сложной многокомпонентной динамической системой, которую нужно проектировать и комплексно реализовывать. Но чтобы концепция развития системы городов и поселков была эффективной, необходимо начать с темы малоэтажного строительства, поскольку без него нельзя говорить о качестве жизни и дружественной для человека среде. Образование городских агломераций – одна из стадий урбанизации, а системная работа со всеми видами жилья – взгляд в будущее.

Эту тему обсудили с Михаилом Голубевым, генеральным директором «Северо-Западная строительная корпорация», учредителем Общественного фонда «Морские Дубки», экспертом Агентства стратегических инициатив и автором многочисленных статей по домостроительной проблематике.

- Михаил, что именно произошло на рынке за последний год и какие прогнозы на ближайшее время?

- Лавинообразный спрос на жилую недвижимость с включением в определенный момент государством льготного инструмента ипотеки обеспечил рост цен. В некоторых регионах стоимость объектов поднялась на 30%, особенно в мегаполисах. Что касается малоэтажного строительства, то в период пандемии жители городов пересмотрели свои взгляды на то, что такое безопасная среда для жизни, и этот сегмент стал популярнее вдвое. Малоэтажное строительство в плане комфортного индивидуального проживания дает гораздо больший спектр возможностей и защиты здоровья, чем многоквартирные дома в плотной застройке. Сегменты малоэтажного рынка получили в 2020-2021-х годах большой импульс для развития, его эффекты проявятся в ближайшие годы.

Сейчас я выступаю в роли девелопера и идеолога-создателя проекта малоэтажного строительства «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу. Жилой комплекс находится в экологически чистой и живописной части Санкт-Петербурга. Квартал занимает территорию более 5 га рядом с Финским заливом и застраивается по принципам нового урбанизма, с использованием инноваций в области городского планирования, архитектуры и домостроения. У нас почти все раскупили. Остались объекты большой площади. Рост цены был в районе 20-25%. Да, Лисий Нос – особая локация, где недвижимость максимально востребована, но и по другим районам произошло ускорение продаж, и даже в 100 км от города люди раскупали участки без подряда.

В ближайший год мы увидим выход на рынок проектов от новых структур, поскольку сегмент малоэтажного строительства действительно становится очень интересным для инвестиций. Пока этот процесс все-таки сдерживает неудачный опыт крупных компаний. Во-первых, рынок был еще не настолько открыт, жители не готовы были ехать из города на постоянное место жительства; во-вторых, опыт получился неудачным, поскольку специфика объектов малоэтажного строительства сильно отличается от многоэтажки. Бизнес-процессы, выстроенные под застройку многоэтажных массивов, не работают при строительстве малоэтажного жилья. К настройке других процессов компании оказались не готовы. Это очень хлопотно и экономически неэффективно. Крупные компании, попробовав себя на этом рынке, с подобными проектами быстро закончили. Для них они низкомаржинальны.

Сейчас рынок спроса вырос - развилась транспортная инфраструктура, экология городов продолжает ухудшаться, есть опыт пандемии. Государство, понимая людей, стимулирует ИЖС. Пока речь идет больше об индустриальном строительстве, типовых домокомплектах. Туда уже смотрят вертикально интегрированные крупные строительные структуры, перестраивают свои производственные циклы. Здесь появляется реальная опасность копирования массового строительства в полях. Это модель «американской мечты», которая была реализована в Штатах лет 50 назад и потерпела крах. Индустриальное малоэтажное домостроение обрело модель застроенных массивов, раскинутых трасс, идущих в дали, множества съездов и развязок, шоппинг-моллов, типизации строительства, а впоследствии оказалось зоной отчуждения. Не хотелось бы повторять эти ошибки в Санкт-Петербурге и области, а также и по всей России. У нас была одна крайность: застройка полей домами в 25 этажей и выше, которые в народе зовут «человейники», теперь замаячила другая – типовой индустриальный ИЖС, и опять в полях. Человейники, разложенные горизонтально. Уже есть примеры. Это тоже путь в никуда. Я не против ИЖС на ландшафтах, я против второй раз наступать на грабли краха американской мечты, против неоправданных затрат государства на растягивание инфраструктуры, против унылости застройки и отсутствия многообразия процессов в среде для жизни людей.

Читайте полную версию интервью в совместном проекте журнала «Эксперт Северо-Запад» и «Клуба лидеров» в СПБ и ЛО здесь: https://expertnw.com/ekonomika/mikhail-golubev-razvitie-gorodskoy-sredy/