«Светлый образ будущего малоэтажки, или большие проблемы малых застройщиков» — статья о Прибрежном Квартале в «Деловом Петербурге»

В издании «Деловой Петербург» вышла праздничная статья ко Дню строителя — интервью с девелопером Прибрежного Квартала в Лисьем Носу Михаилом Голубевым. Какой вклад вносит в экономику и демографию малоэтажное строительство, с какими административными барьерами оно сталкивается? 

- Михаил, как вы считаете, чем принципиально отличается жизнь в малоэтажном доме от жизни в типичной городской многоэтажке? И что такое новый урбанизм, который помогает концептуально продумать малоэтажную застройку?

- Преимущество малоэтажного дома в том, что и само такое жильё, и инфраструктура, в которую он вписан – для человека органичная, соразмерная и потому гораздо более комфортная среда. Здесь ниже плотность застройки, и соответственно, меньше жителей. И при этом значительно больше зелени, экология лучше, есть, где гулять и заниматься спортом. Объединить комфорт малоэтажных кварталов и многофункциональность городов пытались западные градостроители, на этом пути они развили концепцию нового урбанизма. Изначально они обращались к давнему опыту Европы – которому она ещё со Средневековья обязана появлением своих небольших и уютных городков. Европейский город той эпохи функционально был чётко продуман: его центром была площадь, на которой находилась ратуша, а от площади расходились улицы, каждая из которых имела свою ремесленную и торговую специализацию. Новый урбанизм развивает модернизированную модель старого европейского города, с развитыми технологиями и инфраструктурой для современной жизни, и при этом небольшого – который можно обойти за 15 минут.

 «Прибрежный Квартал» проектируется как «пешеходный город» и своими масштабами и связанностью с муниципалитетом Лисий Нос очень удобен человеку – всё, что ему необходимо, находится рядом, весь набор сервисов для жизни в шаговой доступности. Внешне такой город подразумевает многообразие застройки, разнообразие архитектуры, продуманный баланс частных и общественных территорий. А дополнительно экономить время помогает то, что через каждый квартал можно пройти насквозь – пути продуманы так, что жители могут быстро добраться до необходимого места. Это может быта как лесопарковая часть, так и центр Лисьего Носа. До центра Санкт-Петербурга 20 минут на автомобиле либо полчаса на общественном транспорте.  

- Жить в уютном доме, на природе, и при этом со всей городской инфраструктурой хотели бы очень многие. Но такие пешеходные районы и города, о которых вы говорите, массово не строятся. Что мешает их создавать?

- Когда мы продумывали «Прибрежный Квартал», задачей было создать не только уютный дом и городскую инфраструктуру. Мы стремились сохранить природный ландшафт, вывести на улицы экологичный транспорт, дать людям стимулы для развития добрососедства, места, где они смогут собираться. Когда мы, вместе с лучшими западными экспертами в области урбанизма, внедряли эти подходы, то столкнулись с определёнными проблемами. Первая – то, что нормы, правила, регламенты созданы еще отчасти в советское время, так что по ним тяжело реализовать такие замыслы. Вторая – отсутствие отлаженного, безотказно работающего закона о жилищно-коммунальном хозяйстве для подобного плана районов и кварталов. Малоэтажные кварталы и микрорайоны отличаются от многоэтажек, где есть управляющие компании на каждый дом или несколько. В таких планировочных единицах, как «Прибрежный Квартал», есть частное (индивидуальное) и общее имущество, включая земельные участки и инфраструктуру, более сложная система пользования правами, связанными с недвижимостью. И третья проблема – это баланс между личным и общественным: на практике выяснилось, что к добрососедским связям, к ответственному отношению к общественному имуществу, и даже в моменте к своему, что влияет опять же на общественное, граждане пока еще полностью не готовы.

 - С чем связаны трудности малого застройщика, на каком уровне и как они должны решаться?

- Крупные строительные компании на массовых проектах ведут типовую застройку. Малоэтажное строительство – это индивидуальность, особенные и более сложные решения. Совсем другая организация управленческих процессов создания продукта, коммуникаций вокруг этого. Еще проблема в том, что для администрации значительно проще управляться с несколькими крупными застройщиками, чем с тысячами застройщиков малых. Например, легче разрешить строительство одного массива на тысячу домов, чем выдать сто разрешений на строительство ста проектов по десять домов. Чтобы малый бизнес мог преодолеть административный барьер, необходима специальная комиссия – не только для разработки градостроительных параметров внедрения такой застройки, но и для создания условий для быстрых и надежных инвестиций. Возможно, в этот рынок получилось бы включить даже проекты людей, которые строят хозяйственным способом. В России сейчас две трети вводимого жилья – это малоэтажка, и многие строят именно хозяйственным способов, берут на эти стройки ипотечные и потребительские кредиты – почему бы не создать им тоже комфортные инвестиционные условия? Да, часть из них строит дома на продажу – и ничего плохого в этом нет, наоборот, так появляется малый строительный бизнес.

- Далеко не все проблемы малый бизнес может решить сам. Когда мы говорим о застройке, то что здесь самое болезненное, с чем он не справится своими силами?

- Фундаментальная трудность в том, что малый бизнес никогда не построит дороги, школы и поликлиники. Решения нужны именно здесь, и предприниматели рассчитывают на помощь институтов развития, таких как Дом.РФ, ВЭБ.РФ, обсуждаются возможности участия в такой застройке региональных корпораций развития. Они подчёркивают: у государства здесь прямой интерес, и он заключается в самом главном вопросе - демографическом росте населения - люди не могут воспитывать детей там, где для этого нет условий. Свой частный дом, либо просторная квартира в малоэтажке, создают хорошие предпосылки для рождаемости детей. Я уверен, что России нужны региональные комиссии по развитию малоэтажного строительства, нужна ускоренная корректировка нормативов и регламентов, их донастройка под существующий контекст. И обязательно нужна защита инвестиций! Мониторинг и контроль мер защиты инвестиций должен войти в новую Национальную целевую модель условий ведения бизнеса, которую дорабатывает сейчас Агентство стратегических инициатив (АСИ) по поручению Президента РФ. В эту работу будут включены и ведущие предпринимательские объединения, в том числе «Деловая Россия».

Сейчас в помощь малому бизнесу уже работает и Региональный инвестиционный стандарт (РИС), но важно не только помогать предпринимателю сокращать путь от идеи до реализации – важно помочь ему защитить то, что он сделал. Защитить инвестиции предпринимателей! Один из примеров, когда такая защита фактически отсутствует, – строительство частных инженерных сетей, которые девелопер создаёт на свои деньги, и к которым после этого Россети Ленэнерго без компенсации инвестору подключают других заявителей.

25 лет я общаюсь со своими коллегами-малоэтажниками и очень желаю, чтобы мы все нашли своё место в этой эпохе перемен, которые пока непрерывно продолжаются. Чтобы все мы шли на доверительное взаимодействие с государством, доносили и наши новые интересные идеи, и наши боли. И совместно с государством создавали этот притягательный, уникальный продукт – малоэтажное жильё, которое в первую очередь даст стране возможности для роста населения. И тогда мы уверенно начнем побеждать в конкуренции за человеческий капитал и качественную инфраструктуру для жизни людей!

 Оригинал статьи  — по ссылке https://www.dp.ru/a/2024/08/12/svetlij-obraz-budushhego-malojetazhki