С новым 2020 годом!

Девелопер, инвестор петербургского жилого комплекса «Прибрежный Квартал» Михаил Голубев — о развитии проекта, новом урбанизме и городской среде будущего. (Расширенная версия декабрьского интервью ЦИАН. журнала)

 

- Сегодня часто критикуют многоэтажные петербургские пригороды. На ваш взгляд, в чем их основная проблема?

- Пригороды Петербурга – более широкое понятие, чем многоэтажные кластеры. К пригородам относятся и исторические малоэтажные районы – Пушкин, Сестрорецк, Петродворец. И если первые подвергаются критике из-за отставания строительства инфраструктуры, то вторые – из-за социальной разбалансировки и отсутствия стратегии развития. Вместо понятного, соразмерного человеку пригорода мы видим либо пластины многоэтажек, либо огромные дворцы состоятельных людей и рядом – деревянные лачуги тех, кто не имеет средств даже для подключения газа. Такая разбалансировка критична для пригородов. Если в многоэтажных районах школ и больниц не хватает, то в малоэтажных их приходится закрывать: жителей не хватает, участки выкупают, объединяют, строят шикарные виллы, но там живут «наездами». Инфраструктура для постоянной жизни в этом случае особо не нужна. Город содержит за свой счет такие малоэтажные территории. Городу нужно обратить внимание на эти районы, потому что именно здесь можно осуществить развитие за счет работы малых и средних строительных компаний, которые могли бы создать многофункциональную застройку и гармоничную среду, построить комфортное малоэтажное жилье.

- В Петербурге возможно применить такую модель?

- Эта модель применима в любом мегаполисе, и в Петербурге в том числе. Урбанизм – это математика, и модель создания комфортного расселения внутри мегаполиса экономически и математически просчитывается. В мегаполисах ценная земля, их нельзя растягивать вширь, нужно думать об эффективной плотности, при которой человеку будет комфортно жить. И при этом не забывать об индивидуальных особенностях исторически сложившихся территорий, где, например, допустима лишь малоэтажная застройка. В этом смысле ЖК «Прибрежный Квартал», который строит наша компания в Петербурге, в Лисьем Носу – пример выверенного математического подхода к развитию исторической территории. Он проектируется и развивается на основе экономических и социальных моделей, связанных с принципами нового урбанизма.

- Расскажите, чем отличается «Прибрежный Квартал» от привычных малоэтажных комплексов?

- «Прибрежный Квартал» - это не пригород, это городской проект, который строится в Лисьем Носу, в 20 минутах езды до центра Петербурга и при этом – в районе малоэтажной застройки, где высоток нет, никогда не было и, надеюсь, не будет. Это город на природном ландшафте: соединенные дорожками коттеджи и таунхаусы с террасами и патио стоят посреди леса, а рядом – удобные общественные пространства, где можно разнообразно провести время. Кстати, добрососедство – еще одна отличительная черта перспективных жилых кварталов.

Задумывая «Прибрежный Квартал», я уже знал о новом урбанизме, и подумал, что пора применить свои знания и опыт общения с лучшими мировыми урбанистами здесь, в Лисьем Носу – месте, где я сам живу много лет. Мы с коллегами решили создать проект, который будет отвечать передовым урбанистическим, архитектурным и домостроительным технологиям и при этом поможет развить весь муниципалитет. «Прибрежный Квартал» строится совсем иначе, не так, как привычные кварталы с таунхаусами. Мы сразу отказались от вырубки сосен на участке, благодаря чему сохранили ландшафт и экосистему: на деревьях, которые растут между домами, живут белки. Сами дома построены над корневой системой, есть такие, где деревья растут сквозь здания. На крыше каждого дома есть терраса, где можно высадить растения, а внизу – небольшой собственный участок и патио, небольшой  дворик для отдыха на природе.

- С какими сложностями вам пришлось столкнуться при реализации проекта?

- Российское законодательство в области малоэтажного домостроения имеет ряд белых пятен: все застраивают крупные корпорации, и вопросами малоэтажной застройки законодатели занимаются мало. Нам приходилось доказывать необходимость каждого следующего шага. До недавнего времени в Градостроительном кодексе не было четкого описания индивидуального жилого дома, а в городских ПЗЗ – понятия блокированной застройки появилось два года назад. Этому вполне доступному и понятному человеку домостроению почему-то уделяется очень мало внимания, в том числе законодательного. При этом я должен признать, что в Петербурге ситуация далеко не самая печальная: есть коммуникация с администрацией. На последнем совещании в Смольном я поднимал вопросы оформления блокированной жилой застройки, и город готов создать специальную рабочую группу для упрощения процедуры оформления блокированной застройки. Фактически, сейчас в Петербурге мы внедряем передовой опыт. Отдельная история с ресурсо-снабжающими организациями. Мы фактически создали подземную инфраструктуру в лесу, включая оптоволоконную сеть. В лесу! При этом мы сохранили природу.

- А что касается концепции квартала – органическая архитектура, дома-грибы, дом-арка. Все ли сразу приняли, все ли поняли ее?

- Действительно, часть первой очереди «Прибрежного Квартала» оформлена в органической стилистике – это интересная архитектура, уникальные примеры взаимодействия человека и деревьев, ягодные поляны у крыльца. Конечно, не все понимали, зачем все это в городской жизни. Еще больше непонимания мы видели со стороны коллег-девелоперов, привыкших перед строительством полностью расчищать участок. Эксперты рынка пожимали плечами, глядя на наши проекты на бумаге. Но это непонимание прошло, когда мы заселили первые дома. Всю эту городскую среду можно увидеть своими глазами и потрогать руками. И если раньше клиенты говорили нам: «Такой дом – это несерьезно», то сейчас мы часто слышим: «А можно еще такой же дом построить?»

- Как вам удалось «подружить» лес и современные технологии, без которых не обойтись в мегаполисе?

- Мы построили жилой комплекс в лесу, где не было никакой инфраструктуры. Мы подвели в «Прибрежный Квартал» все городские сети и даже проложили оптоволокно от компании «Ростелеком». Возникали сложности с проектированием, со строительством самих домов, с проведением газовых труб: у нас они идут в обход деревьев. «Прибрежный Квартал» - это живой организм, и нам предстоит наблюдать за совместной жизнью человека и природы, следить за состоянием растущих сквозь дома деревьев, контролировать уровень грунтовых вод, чтобы не пострадали ни дома, ни сосны. Мы даем рекомендации жителям по уходу за растениями на их участке, огораживаем уникальные почвенные участки – например, кусты черники. Это та природная среда, которая была здесь всегда, и она требует соблюдения определенных правил.

- Почему для реализации проекта Вы выбрали именно Лисий Нос?

- Как я уже говорил, я сам много лет здесь живу. Когда я впервые сюда попал, я занимался риэлторской деятельностью, хорошо знал город, и понял, что это очень перспективный и комфортный район: близко к центру, были хорошие магистрали, КАД, ЗСД потом уже появились, кругом лес, природа, залив, свежий ветер. Здесь совершенно другое ощущение жизни. И «Прибрежный Квартал» как живая система пронизан идентичностью Лисьего Носа.

- Не помешает ли приватности Квартала скорое открытие Лахта-Центра – крупнейшего делового центра в городе?

- Лисий Нос претерпевает все те изменения малоэтажного района, о которых я говорил. Есть ветхие аварийные дома, есть богатые дворцы, инвесторы скупают участки, объединяют их, многие из состоятельных жителей не живут постоянно: страдает инфраструктура, в школах уменьшается число учеников. Этот район мог бы развиваться гораздо активнее и становиться комфортнее, в том числе благодаря новым качественным проектам. Поэтому я думаю, что если Лахта-Центр и повлияет на Лисий Нос, то это будет только позитивное влияние. Развитие культурно-делового центра ( его запуск перенесли на 2020 год) даст огромный импульс для развития близлежащих территорий. Надеюсь, что те урбанистические программы, которые мы предлагаем, и качественное жилье, которые уже оценили покупатели, найдут широкое распространение, и Лисий Нос станет тем самым районом будущего, о котором говорит теория нового урбанизма.

- Как развивается сейчас «Прибрежный Квартал»?

- Семьи заселяются, дома растут, но не так быстро, как хотелось бы, и на то есть причины. Экономика плохо перезапускается, рост идет медленно. В строительстве жилья крупный бизнес доминирует количеством, а не комфортом и качеством, малый и средний не может подняться с колен. Новые проекты, отвечающие вызовам будущего, почти не появляются. Это все реплики старого. Покупатели очень разборчивы, долго принимают решения, вымеряют, считают. Но на интересную современную недвижимость площадью больше 100 кв.м. и ниже 9.5 миллионов рублей покупатели стоят в очереди, но у нас пока, к сожалению, нет таких объектов. При этом нам важно не понижать уровень проекта, ведь «Прибрежный Квартал» - это жилье Будущего, это формирующийся фактически клубный формат! Постоянно необходимо соблюдать социальную однородность Квартала. Контролируя и развивая эти параметры, а они заложены в градостроительной концепции и описаны на платформенном решении квартала, думаю мы на 5-7 лет вне конкуренции. Мы могли бы понизить стоимость, но тогда необходимо внедрить своеобразный «фильтр», когда, например, жители Квартала сами решают, кто будет здесь с ними жить. Необходимо совместно с жителями разработать шкалу критериев. Мы давно хотим сделать так называемую «Хартию проживания». Мы уже «нащупали» наши социальные группы. Это интересные, динамичные и креативные люди! Но по факту комьюнити еще к этому не готово. Многие заняты ремонтом, локальным благоустройством. Надо просто пожить еще в такой среде.

Жизнь в «Прибрежном Квартале» налаживается. Здесь очень важно для городского жителя пройти через чувственные трансформации: утром вы выходите из дома, чистый воздух, птицы поют, вокруг занесенный снегом лес, а через 15 минут вы уже в центре города. Или вы работаете дома, сидите на террасе на крыше на высоте 10 метров, а вокруг вас колышутся кроны 20-метровых деревьев.

Нам приходится постоянно корректировать программу благоустройства из-за действий монополистов по сетям. Идет корректировка некоторых проектов и внутренняя отделка домов, что задерживает принятие решений по новому виду работ. Но весной 2020 мы уже не будем это откладывать. Фактически планируем закончить первую очередь в следующем году. Также идет настройка и оптимизация работы по обслуживания жилья, усиление коммуникаций с жителями. Если мы хотим поднять сервис, внедрять новые технологии для комфорта жизни, в таком малоэтажном формате нужны совместные с жителями действия. Например, программа «Добрососедство собак» требует особой настройки, так как в Квартале есть сторожевые собаки... Комьюнити-центр надо больше загружать активностями.

- Жители городской среды Будущего — кто они?

- Люди Будущего понимают: когда они приобретают жилье в мегаполисе, они решают несколько важных задач. Во-первых, хотят сохранить Здоровье, получить долголетие. Проживая на природном ландшафте с благоприятной экологией, можно смело прибавить себе минимум 10 лет жизни. Такая возможность заложена как основная  для платформенного развития «Прибрежного Квартала». Во-вторых, они хотят пользоваться Будущим за счёт новых потребительских качеств жилья и особенностей городской среды. Третья задача, и главная, которую можно эффективно решать - это инвестиции в своих детей, и, может, даже и внуков. Квартал создан фактически для них, так как его смыслы спроектированы таким образом, что именно дети, могут с чистого листа почувствовать и получить информацию  о передовом городе и в традиционном смысле: город, каким мы его помним в конце 70-х и начале 80-х годов прошлого века; и в тоже время о городе  в смыслах Будущего. Наши дети, надеюсь, станут главными акторами квартала.

Инвестиции в детей — самые надежные инвестиции. А правильные инвестиции помогут нам счастливо жить в старости. По имеющейся статистике почти все активы не устоят в течение ближайших 15 лет. Все будет обесцениваться. А инвестиции в детей – никогда! «Прибрежный Квартал» формирует новый, особенный социум. Его урбанистическая программа только началась, но уже есть много интересного и захватывающего!

 - Так в чем заключается этот новый социум?

- Новый социум - это люди, которые хотят реализовать максимально права на свой дом, и, надеюсь, пойдут дальше - на свою территорию. А мы им даём такие возможности. Например: «Хотим на крыше своего дома бассейн или уличную ванну» (сейчас уйма чего предлагается, только плати). Пожалуйста, домостроение это позволяет! «Хотим пруд с рыбами в своём патио»! Пожалуйста, гидросистема позволяет! «Хотим специальное благоустройство на общественном пространстве». Отлично, давайте вместе спроектируем и построим. У нового социума есть уже такой запрос. Мы его начинаем модерировать, чтобы воплотить в жизнь.

«Прибрежный Квартал» - это место реализации самых передовых и даже, казалось бы, безумных урбанистических идей. Например, мы, используя методологию тактического урбанизма (плюс было лень вывозить грунт из котлованов), нагребли огромный курган высотой в 12 метров. Курган - это отличная идея для благоустройства! И он граничит с эспланадой. Тут же сами жители предложили сделать горку либо детскую тренировочную лыжную трассу. Это возможно, причём уровень технологий сейчас такой, что эта трасса может работать и летом. При этом зимняя горка - это часть российской идентичности, народная забава, и в городах она практически утеряна. Традиции прошлого проявляются в новой красе в Прибрежном Квартале.

Или возьмем Дом - Арку. Триумфальным Аркам, занимавшим важные места в городских поселениях уже тысячи лет! Теперь они возвращаются к нам с новыми смыслами жилого дома. Хотя в тех же монументальных Египетских воротах в Пушкине уже проживали люди. И в этой органично собираемой среде на природном ландшафте, с арками, эстрадами, эспланадами, курганами, домами-норами, и бог еще знает с чем впереди, но с традициями, под чутким наблюдением взрослых, начинают действовать дети. Они могут знакомиться с флорой и фауной, безопасно передвигаться по Кварталу, ходить друг к другу в гости и при этом ощущать себя в наполненной смыслами городской среде, где деревья в два раза выше домов. Ну, кроме Дома-Арки. Здесь в полтора раза. Ещё есть на территории гранитный монумент, где раньше стоял Ленин. Но это уже новая история…

Подводя итоги, отмечу, что определенная городская среда формирует свой социум. И мы, понимая эти законы и правила, создали с учетом Нового Урбанизма определенную модель городского развития, отвечающую запросам комфортной жизни Будущего. Модель воплощаем в жизнь. И уже вместе жителями, со старым поколением и с новым. У нас же добрососедство!

- Это может быть связано с градостроительной системой Петербурга?

- Безусловно! Мы идём градостроительными ансамблями. У нас тщательный системный подход к формированию среды. Просто пока не собран весь контекст, результат не виден, и нас обвиняют либо в архитектурной маргинальности, либо «что у вас здесь за  Диснэйленд». Мы работаем как Петр Первый. Он изначально задумывал Санкт-Петербург как город Будущего. Это он создал на берегах Невы восхитительное, возвышающее, увлекательное урбанистическое действо. Оно продолжается. А мы просто его последователи.

Поздравляем владельцев недвижимости «Прибрежного Квартала» и будущих жителей, всех наших партнеров с наступающим Новым 2020 Годом и Рождеством Христовым! Пусть быстрее заселяются и обживаются дома. Пусть год будет удачным для каждого. Здоровья и финансового благополучия! Белого и пушистого….снега!