Развитие городской среды. Беседа Михаила Голубева с журналом «Эксперт Северо-Запад» и «Клубом Лидеров» в Петербурге и Ленобласти.

Городская агломерация с интенсивными производственными, транспортными и культурными связями становится сложной многокомпонентной динамической системой, которую нужно проектировать и комплексно реализовать.

Но, чтобы концепция развития системы городов и поселков была эффективной, необходимо начать с темы малоэтажного строительства, поскольку без него нельзя говорить о качестве жизни и дружественной для человека среде. Образование городских агломераций — одна из стадий урбанизации, а системная работа со всеми видами жилья — взгляд в будущее. 

Тему обсудили с генеральным директором «Северо-Западной строительной корпорации», учредителем Общественного фонда «Морские Дубки», экспертом Агентства стратегических инициатив и автором многочисленных статей по домостроительной проблематике Михаилом Голубевым.

— Михаил, давайте начнем с того, что именно произошло на рынке за последний год, и какие прогнозы на ближайшее время?

— Лавинообразный спрос на жилую недвижимость с включением в определенный момент государством льготного инструмента ипотеки обеспечил рост цен. В некоторых регионах стоимость объектов поднялась на 30%, особенно в мегаполисах. Что касается малоэтажного строительства, то в период пандемии жители городов пересмотрели свои взгляды на то, что такое безопасная среда для жизни, и этот сегмент стал популярнее вдвое. Малоэтажное строительство в плане комфортного индивидуального проживания, конечно, дает гораздо больший спектр возможностей и лучше обеспечивает защиту здоровья, чем многоквартирные дома в плотной застройке. Сегменты малоэтажного рынка получили в 2020—2021-х годах большой импульс для развития, его эффекты проявятся в ближайшие годы.

Сейчас я выступаю в роли девелопера и идеолога-создателя проекта малоэтажного строительства «Прибрежный Квартал» в Лисьем Носу. Это особенная локация, одна из самих эксклюзивных, с пляжами и лесопарками. С одной стороны, близость к городу, с другой — возможность жить в созданной и адаптированной под городского жителя экосистеме. Жилой комплекс находится в экологически чистой и живописной части Санкт-Петербурга. Квартал занимает территорию более 5 гектаров рядом с Финским заливом и застраивается по принципам нового урбанизма, с использованием инноваций в области городского планирования, архитектуры и домостроения. Возведение таунхаусов ведется по мастер-плану, в котором определено удобное размещение уличной сети, частных домовладений, общественных пространств, мест для автотранспорта и инженерных коммуникаций. 

У нас почти все раскупили. Остались в основном большие дорогие дома. В период пандемии рост цены был в районе 20−25%. Да, Лисий Нос — особая локация, где в любое время недвижимость максимально востребована, но я могу сказать, что и по другим районам произошло это ускорение продаж, даже в 100 км от города люди раскупали участки без подряда.

Возможно, в ближайшее время мы увидим выход на рынок новых интересных проектов, которые будут реализовываться новыми застройщиками, поскольку сегмент малоэтажного строительства действительно становится очень интересным для вложений и востребованным для потребителей. Пока этот процесс сдерживает только старый опыт крупных компаний. Дело в том, что за последние 15 лет многие крупные строительные холдинги попробовали себя в этом сегменте, но потерпели неудачи.

Во-первых, рынок был еще не настолько открыт, жители не готовы были ехать из города на постоянное место жительства; во‑вторых, опыт получился неудачным, поскольку специфика объектов малоэтажного строительства сильно отличается. Бизнес-процессы, выстроенные под застройку крупных многоэтажных жилых массивов, не работают при строительстве малоэтажного комфортного жилья. К перестройке и отладке новых процессов компании оказались не готовы. Это очень хлопотно и экономически неэффективно, и, в принципе, все крупные компании, попробовав себя на этом рынке, с подобными проектами быстро закончили.

Но теперь рынок стал более привлекательным, развилась транспортная инфраструктура, экология городской среды ухудшилась, плюс пандемия, и в итоге интерес многократно возрос. Кроме того, сейчас появляется приоритетная история, когда государство стимулирует ИЖС — индивидуальное жилищное строительство, и много сил брошено в эту сферу. Пока речь идет больше об индустриальном строительстве. Многие вертикально интегрированные компании, которые имеют свои производственные цепочки, смотрят в сторону типовых домокомплектов. На волне развития малоэтажного рынка и рынка типового ИЖС появляется опасность копирования массового строительства в поле. Это модель американской мечты, которая была реализована в США лет 50 назад и потерпела крах. Индустриальное малоэтажное домостроение, которое интересно крупному бизнесу, обрело модель застроенных полей, раскинутых трасс, идущих в дали, множества бесполезных развязок, типизации строительства, а впоследствии оказалось зоной отчуждения. Не хотелось бы повторять эти ошибки и переносить их в поле строительного рынка Санкт-Петербурга и области, а также и всей России.

У нас была одна крайность: застройка полей типовыми домами в 25 этажей и выше, которые в народе зовут «человейники», теперь замаячила другая — типовой индустриальный ИЖС, и опять в полях. Человейники, расположенные горизонтально. Уже есть примеры. Это тоже путь в никуда. Я не против ИЖС в полях, я против второй раз наступать на грабли краха американской мечты, против неоправданных затрат государства на растягивание инфраструктуры, против унылости застройки и отсутствия многообразия процессов в среде для жизни людей.

Я вхожу в федеральную экспертную группу по развитию жилой среды и трансформации делового климата, и мы видим, что самым эффективным решением будет поиск золотой середины. Мы вырабатываем комплексный подход, включающий смешанные типы объектов: малоэтажные квартирные дома, блокированные дома (в народе — таунхаусы), индивидуальные дома в различных вариантах строительства, но обеспечивающие многообразие застройки, а также развитие не только жилой, но и сервисной застройки. Важно создавать полноценные городские поселения, районы, кварталы, удачно связанные транспортной инфраструктурой, в том числе и высокоскоростной. Нужны и среднеэтажные доминаты. Таким должен быть переход к качеству жизни людей. Многие города России исторически были так устроены: интересная, многофункциональная, соразмерная человеку городская среда. Как в этом балансе поведет себя крупный, малый и средний бизнес — вот это интересный сценарий. Но с жадностью миллионов бетонометров жилья пора заканчивать. Как бы по западному образцу сносить чего не пришлось лет через 20!

Полную версию статьи читайте в первоисточнике https://expertnw.com/ekonomika/mikhail-golubev-razvitie-gorodskoy-sredy/